Вы здесь

Правовые коллизии. Саратовские судьи лишают дольщиков будущих квартир

Наше так называемое «континентальное право» отличается от «англосаксонского» отсутствием понятия «прецедент», как основы для принятия судебных решений. Казалось бы, этот принцип дает возможность судье выносить решение, руководствуясь исключительно законом, без оглядки на имеющиеся приговоры коллег, вынесенные, возможно, десятки лет назад. Эту возможность не только максимально используют, но и творчески развивают во Фрунзенском районном суде. Здесь судьи вынесли три разных решения по абсолютно аналогичным искам. Более того, в практике райсуда решение по иску может противоречить не только такому же, вынесенному накануне в соседнем зале заседаний, но и уже вступившему в законную силу решению областного Арбитража. Эти юридические казусы способны творить чудеса не только на бумаге: они могут, например, остановить возобновившееся строительство проблемного дома и вернуть обратно воспрянувших духом дольщиков к «разбитому корыту».

Жилье с «Комфортом»

В официальном списке проблемных домов в Саратове на 1 января 2017 года числилось 25 домов. В нем отсутствует ЖСК «Комфорт» - одноподъездный, четырнадцатиэтажный дом, возводимый по адресу 13-й Шелковичный проезд, 13. Этот кооператив начал строиться в 2006 году, и тогда дом фигурировал как ЖСК «Дельфин и К». Под него был отведен довольно большой участок земли, который планировалось использовать в коммерческих целях. Дольщики надеялись, что эффективное распоряжение землей и их первоначальными взносами сделает заветные квадраты для них подешевле. Но получилось ровно наоборот.

Председатель ЖСК Владимир Родионов ожидания дольщиков не оправдал: в строительстве дома дальше фундамента ему продвинуться не удалось. В 2009 году, когда в отношении ЖСК «Дельфин и К» была начата процедура банкротства, объем выполненных работ по жилому дому составлял лишь 8 процентов.

Перед дольщиками встал вопрос: достраивать дом, добавив дополнительные средства, или реализовать имеющееся имущество и выручить себе хотя бы часть потраченных денег? Эта дилемма разделила ряды дольщиков на два лагеря. Первый, состоящий из 43 членов кооператива, на «руинах» прежнего юрлица создал новый ЖСК и решил достраивать свой дом. Остальные участники долевого строительства, образовавшие второй лагерь, решили получить свою долю деньгами и стали кредиторами банкротящегося застройщика. Из имущества, подлежащего реализации, на их долю пришлись права на аренду части земельного участка. Это соглашение между группами дольщиков было зафиксировано определением судьи Арбитражного суда Саратовской области Натальи Плетневой. В частности, в судебном акте, касающемся нового кооператива, говорится следующее:

«Передать Жилищно-строительному кооперативу «Комфорт»… права застройщика, принадлежащие Жилищно-строительному кооперативу «Дельфин и К» в части:

- права собственности на жилой многоквартирный дом незавершенный строительством, назначение многоквартирный дом, площадь застройки 965,6 квадратных метра, степень готовности 8 процентов по адресу: Саратовская область, г. Саратов, 13-й Шелковичный проезд, дом 13;

- право аренды земельного участка площадью 1570 квадратных метров».

Дела обеих групп дольщиков из обанкротившегося кооператива складывались неважно. В результате процедуры банкротства арбитражные управляющие умудрились таким образом реализовать имущество, что все вырученные средства пошли на их собственную зарплату, а сами кредиторы не получили ничего.

Члены ЖСК «Комфорт» решили использовать 85 свободных квартир, как плату новой подрядной организации. Разумеется, было принято решение и о сборе дополнительных средств на достройку дома. Однако саратовские строители не рвались вкладывать в недостроенный на 92 процента дом собственные средства, и ЖСК «Комфорт» попал в категорию проблемных.

Отчаявшиеся дольщики обратились к властям. Инициативной группе удалось прорваться к губернатору Валерию Радаеву, и глас вопиющих был услышан. Глава региона не только принял их, но и нашел им застройщика.

Как рассказала ЦЖР «Медиаликс 64», Тамара Кирова, одна из дольщиков, переговоры между участниками долевого строительства и руководителем ООО «Альфа Рекорд» Мамедом Абдуллаевым велись в кабинете губернатора. Женщина не исключила того, что предварительно на главу стройкомпании было оказано давление со стороны чиновников, чтобы он занялся не слишком выгодным для себя проектом.

Так или иначе, но «Альфа-Рекорд» стал новым подрядчиком «Комфорта», и дом начал расти.

«А судьи кто?..»

Пока новый застройщик ударными темпами возводил этажи, председатель ЖСК «Комфорт» приводил в порядок запутанные юридические дела кооператива. Из 118 будущих квартир 43 помещения числились за членами кооператива, 10 неоформленных жилых помещений были переданы новому подрядчику, а остальные должны были по решению Арбитражного суда перейти в распоряжение ЖСК «Комфорт». Однако в Росреестре эти квартиры числились с обременением, которое было наложено в период банкротства «Дельфин и К». Необходимо было отменять обременение для каждой квартиры через суд. Поэтому в течение 2016 года ЖСК «Комфорт» провел 15 судебных процессов во Фрунзенском суде и отменил обременения на такое же количество квартир. Права на эти квартиры были переданы застройщику для продолжения строительства.

Но с 2017 года механизм судопроизводства начал давать сбой. Из пяти исков, поданных в этом году по снятию обременения с квартир, был удовлетворен только один. Полностью отказали в удовлетворении исковых требований три судьи - Мария Агишева, Зоя Левина и Оксана Рослова. Последняя вынесла определение по иску 17 апреля, и оно представляет наибольший интерес.

Людмила Ефремова, бывший член ЖСК «Дельфин и К», стала очередной ответчицей по иску «Комфорта» о снятии обременения с квартиры. Все участники процесса, видимо кроме судьи, воспринимали это как рутинную процедуру, необходимую лишь для соблюдения формальностей.

В ходе судебного заседания судья опросила ответчицу Ефимову, которая поддержала требование истца снять обременение с квартиры, когда-то числившейся за ней. Однако Рослова отказала в удовлетворении исковых требований.

В Гражданско-процессуальном кодексе РФ содержится норма, обязывающая истца принять меры досудебного урегулирования. Без предоставления доказательств того, что истец такие меры предпринял, иск даже не принимается к рассмотрению. Кроме того, Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность мирового соглашения, заключенного в ходе процесса. При этом мировое соглашение может значительно отличаться от исковых требований и от того, какое решение могло бы быть вынесено в процессе. То есть и буква, и дух закона определяют, что если стороны пришли к согласию, то дело судьи зафиксировать их решение мировым соглашением. Видимо, у Рословой имеется иная концепция ГК.

Дополнительное разнообразие в судебную практику внесла судья Фрунзенского районного суда Татьяна Анненкова, которая вынесла определение по иску прекратить производство в связи с тем, что его рассмотрение подведомственно арбитражному суду.

Не будем останавливаться на этом определении, отметим лишь, что коллеги Анненковой вынесли решения по 20 аналогичным искам и не сочли, что занимаются делом не по подсудности. А вот иски об отказе в снятии обременения весьма примечательны. При вынесении определений по ним судьи продемонстрировали подлинную независимость от каких-либо инстанций, включая вступившие в силу решения областного Арбитражного суда и здравого смысла. Отметим, что иски, подаваемые ЖСК «Комфорт», не отличались друг от друга какими-либо требованиями или иными особенностями. Единственное исковое требование - снять обременение с очередной квартиры - должно лишь формально исполнить соглашение об имущественных требованиях кредиторов ЖСК «Дельфин и К», утвержденных решением Арбитража.

Последствия противоречивых решений не заставили себя ждать. Строительство дома было остановлено. За два года «Альфа-Рекорд» возвел цокольный и пять жилых этажей, вселив надежду в сердца дольщиков на обретение долгожданного жилья. Абдуллаев заявил, что не может продолжать строительство, если отсутствует уверенность в том, что он сможет вернуть потраченные средства. Отметим, что члены кооператива «Дельфин и К» платили на разных этапах разные взносы. В среднем цена квадратного метра будущего жилья обошлась им в 21-22 тысячи рублей. Члены ЖСК «Комфорт» тоже неоднократно вкладывали средства в строительство, что повысило для них цену квадратного метра на 8 тысяч рублей. То есть начавшаяся 10 лет назад стройка обошлась членам «Комфорта» уже в 30 тысяч рублей за квадратный метр будущих квартир. В результате сейчас в кооперативе «подвисли» 14 квартир. В отношении трех из них вынесен отказ в снятии обременения, по одной имеется определение о подсудности Арбитражного суда, а судьба 10 квартир пока не определена. Эти квартиры предназначались для передачи подрядчику, чтобы он, реализовав их, достроил дом. В случае, если не удастся обжаловать отказные решения и снять обременения с оставшихся квартир, то строительство так и не возобновится. Средства, сравнимые со стоимостью 14 квартир, взять будет негде, поэтому жилой дом не будет достроен никогда, а список проблемных домов пополнится, члены ЖСК «Комфорт» потеряют свои средства, а вместе с ними и веру в правосудие.

В связи с этим нельзя не отметить позицию областного министерства строительства и ЖКХ. Когда строительство возобновилось, дом поспешно исключили из списка проблемных. Хотя проблемы с квартирами с неснятыми обременениями можно было бы предвидеть. Но представляется, что чиновников в тот момент заботило улучшение статистики. Теперь, если не предпринять энергичных мер, дом снова попадет в список проблемных и статистика опять будет испорчена. Однако, никакой помощи со стороны министерства пока нет. Видимо ситуация будет развиваться как в известной поговорке про мужика и жаренного петуха.

Иными словами, решения Фрунзенского районного суда об отказе снять обременения с квартир по искам ЖСК «Комфорт» ведут к банкротству застройщика и потере значительных сумм десятками людей. Все это можно было бы оправдать, если бы за этим стоял какой-нибудь смысл, как, например, следование букве закона. Однако эти решения противоречат другим решениям того же суда, а также определению арбитражного суда, соглашению всех участников процесса и здравому смыслу. Поэтому приходится констатировать, что известная древнеримская формула «пусть рухнет мир, но восторжествует закон» приобретает новое звучание: «пусть рухнет дом, но восторжествует плюрализм во Фрунзенском районном суде».